預售屋低總價、可客製化的優勢，吸引許多首次購屋族，但您真的了解買預售屋有什麼風險嗎？建商財務狀況不佳，可能導致爛尾樓，甚至求償無門；預售屋價格被炒作，銀行估價低於預期，就可能影響貸款額度；廣告與實際建材、設備落差過大，也可能造成損失；更可怕的是，建商違法二次施工，若簽署同意施工，面臨政府強制拆除也需自行負責。這些都是買預售屋潛在的風險，不可不慎。
目錄
預售屋價格被炒作，影響貸款額度不足
預售屋的魅力在於低總價、可客製化的優勢，吸引不少首次購屋族躍躍欲試。然而，預售屋市場的價格波動較大，更容易受到炒作影響。當建商或銷售團隊過度宣傳，誇大未來房價漲幅，或以「限時搶購」等手法營造市場熱潮，就可能導致預售屋價格被炒作，甚至遠高於實際價值。
這時，就可能出現銀行估價低於預期的狀況，影響貸款額度。銀行在覈貸時，會根據房地產的市值進行估價，而炒作後的預售屋價格可能不符合銀行的評估標準。當銀行估價低於預期，就可能導致購屋者貸款額度不足，需要支付更多自備款，甚至無法順利購屋。
以下是預售屋價格被炒作可能導致的影響：
1. 貸款額度不足，需增加自備款
當銀行估價低於預期，購屋者可獲得的貸款額度就會降低，需要支付更多的自備款。這對於首次購屋族來說，可能是一筆不小的負擔，甚至可能超出預算，影響購屋計畫。
2. 影響購屋資金周轉
貸款額度不足，可能導致購屋資金周轉不靈。若無法及時籌措到足夠的自備款，可能會延誤購屋時程，甚至面臨違約風險。
3. 降低投資報酬率
預售屋價格被炒作，未來房價可能無法如預期般上漲，甚至出現貶值的情況。這將影響投資報酬率，甚至可能造成虧損。
因此，在購買預售屋之前，建議做好功課，瞭解當地房價行情，多方比較不同建案的價格和條件，避免被炒作的價格影響，避免日後後悔。
除了價格被炒作以外，還需要留意其他預售屋的潛在風險，例如建商財務狀況、合約內容等，才能確保購屋安全。
預售屋廣告不實：小心建材與設備品質落差
預售屋的廣告往往美輪美奐，讓人心生嚮往，但實際交屋後的房屋品質卻可能與廣告大相逕庭。這也是許多首次購屋族在購買預售屋時容易忽略的風險之一。廣告不實的狀況主要體現在建材與設備品質的落差上，常見的狀況包括：
一、建材品質低於廣告
- 建材品牌與規格不符：廣告中宣稱使用知名品牌或高級規格的建材，但實際上卻使用較低價或品質較差的建材，例如：廣告宣稱使用進口衛浴設備，但實際上卻使用國產或品質較差的衛浴設備。
- 建材等級與規格不符：廣告中宣稱使用特定等級或規格的建材，例如：使用特定等級的鋼筋、水泥或玻璃，但實際上卻使用較低等級的建材。
- 建材表面處理不佳：廣告中宣稱使用高品質的表面處理，例如：使用高級的油漆或塗料，但實際上卻使用品質較差的表面處理，導致牆面出現裂縫、剝落或發黴等問題。
二、設備品質低於廣告
- 設備品牌與規格不符：廣告中宣稱使用知名品牌或高級規格的設備，例如：使用知名品牌的電梯、空調或廚具，但實際上卻使用較低價或品質較差的設備。
- 設備功能與性能不符：廣告中宣稱設備具有特定功能或性能，例如：電梯具有特定速度或載重，但實際上卻沒有這些功能或性能。
- 設備安裝不完善：廣告中宣稱設備安裝品質良好，但實際上卻出現設備安裝不牢固、漏水或漏電等問題。
為了避免預售屋廣告不實的問題，建議您在購買預售屋前，務必仔細審閱合約，特別是建材與設備的規格、品牌與安裝細節。您可以要求建商提供相關的資料，例如：建材與設備的樣品、產品說明書、安裝說明書等，並仔細核對是否與廣告內容相符。此外，您也可以諮詢專業的建築師或室內設計師，協助您評估建材與設備的品質，避免日後發生糾紛。
預售屋二次施工風險：違法加蓋後果自負
購買預售屋時，除了關注建材設備、價格和建商信譽之外，還需留意一個容易被忽略的風險，那就是「二次施工」。建商為了增加空間利用率或滿足部分購屋者的需求，可能會在完工後進行二次施工，例如加蓋、更改格局或增設設備。看似方便，卻暗藏風險。許多建商為避免被發現，可能會選擇私下進行二次施工，甚至不告知住戶。一旦被發現違法，住戶將面臨嚴重的後果，例如：
政府強制拆除
如果建商在未取得合法建築執照的情況下進行二次施工，被政府查獲後將會面臨強制拆除的處分。而住戶作為房屋所有人，將需負擔拆除的費用，甚至可能因此面臨法律責任。
影響房屋安全
二次施工可能會影響建築物的結構安全，導致房屋漏水、牆壁龜裂等問題。尤其是在沒有專業建築師監督的情況下，更可能造成安全隱患，甚至危及住戶生命安全。
影響房屋價值
違法加蓋的房屋會影響房屋價值，即使日後想出售，也可能因違規而難以出售或低於市價出售。更重要的是，可能會影響房屋的貸款成數，導致住戶需支付更多的頭期款。
如何避免預售屋二次施工風險？
為了避免二次施工的風險，建議：
- 仔細審閱合約：購買預售屋時，一定要仔細審閱合約，特別注意是否包含二次施工條款。若契約中有任何模糊不清或不明確的條款，應立即與建商確認清楚。
- 定期追蹤工程進度：定期到工地現場查看工程進度，注意是否有進行未經許可的二次施工。若發現任何異常，應立即與建商溝通。
- 諮詢專業人士：購買預售屋前，應諮詢專業的房地產律師或建築師，瞭解相關法規和注意事項，並協助審閱合約，以保障自身權益。
購買預售屋時，除了價格和建材設備外，更重要的是要了解潛在的風險，並做好防範措施。希望以上資訊能幫助您更清楚地瞭解預售屋二次施工的風險，避免日後發生糾紛。
| 風險 | 說明 |
|---|---|
| 政府強制拆除 | 建商未取得合法建築執照進行二次施工，住戶需負擔拆除費用，甚至可能面臨法律責任。 |
| 影響房屋安全 | 二次施工可能影響建築結構安全，導致房屋漏水、牆壁龜裂等問題，甚至危及住戶生命安全。 |
| 影響房屋價值 | 違法加蓋的房屋會影響房屋價值，難以出售或低於市價出售，且可能影響房屋貸款成數。 |
| 如何避免預售屋二次施工風險？ | |
| • 仔細審閱合約，特別注意是否包含二次施工條款，如有任何模糊不清或不明確的條款，應立即與建商確認清楚。 | |
| • 定期追蹤工程進度，注意是否有進行未經許可的二次施工，若發現任何異常，應立即與建商溝通。 | |
| • 購買預售屋前，應諮詢專業的房地產律師或建築師，瞭解相關法規和注意事項，並協助審閱合約，以保障自身權益。 | |
建商倒閉：預售屋成爛尾樓，求償無門
預售屋的迷人價格和客製化空間，讓許多首次購屋族躍躍欲試，但買房是人生大事，絕不可輕忽潛在風險。其中，最令人擔心的莫過於「建商倒閉」，導致預售屋變成爛尾樓，血本無歸，求償無門。
如何評估建商財務狀況？
建商倒閉的原因很多，常見的有經營不善、資金鍊斷裂、投資失利等。因此，在購買預售屋之前，務必仔細評估建商的財務狀況，避免掉入陷阱。
- 查詢建商營運狀況：可透過公開資訊觀測站、政府網站等管道，查詢建商的營收、獲利、負債等財務數據，瞭解其經營狀況。
- 考察建商過往作品：觀察建商過去的建案品質、交屋時間等，評估其信譽和執行能力。
- 諮詢專業人士：尋求不動產專業人士的意見，例如：不動產投資顧問、律師等，他們能提供客觀的分析和建議，幫助你評估建商的風險。
爛尾樓求償不易，事先做好防範措施
若不幸遇到建商倒閉，預售屋成為爛尾樓，求償往往十分困難。因為預售屋是在房屋尚未完工前就簽約，買方通常只支付部分款項，一旦建商倒閉，買方可能無法拿回已支付的款項，更別說要求賠償。
為了降低風險，建議在購買預售屋時，做好以下防範措施：
- 慎選信譽良好、財務穩健的建商：避免選擇經營狀況不佳、負債比過高的建商。
- 簽約前仔細閱讀合約：瞭解合約條款，特別注意有關建商倒閉的相關條款，例如：違約賠償機制、履約保證等。
- 要求建商提供履約保證：履約保證是指由銀行或保險公司提供，確保建商能如期完工，若建商倒閉，買方可向履約保證機構申請賠償。
- 設立專戶監管資金：要求建商將購屋款項存入專戶，避免建商挪用資金，造成資金短缺而無法完工。
- 保留相關文件：保留所有購屋相關文件，包括合約書、付款紀錄、工程進度等，以便日後發生糾紛時作為證據。
買預售屋並非不可行，但必須謹慎評估，做好功課，才能降低風險，避免成為「爛尾樓」的受害者。
買預售屋有什麼風險？結論
買預售屋雖然有著低總價、可客製化的優勢，但潛藏的風險也不容小覷。從建商財務狀況、價格炒作、廣告不實到二次施工等，每個環節都可能影響購屋者的權益。因此，在購買預售屋之前，必須做好功課，瞭解建商背景、審閱合約、諮詢專業人士，才能避免日後發生糾紛，確保購屋安全。
總而言之，買預售屋並不是不可行，但必須謹慎評估風險，做好防範措施。建議您在購買預售屋前，務必仔細審閱合約，瞭解建商背景，並諮詢專業人士，才能降低風險，保障自身權益。
買預售屋有什麼風險？ 常見問題快速FAQ
1. 預售屋價格被炒作，怎麼辦？
預售屋價格被炒作是常見的風險，當你發現價格顯然高於市場行情，或銷售團隊過度強調未來房價漲幅，就要提高警覺。建議你多方比較不同建案的價格和條件，瞭解當地房價行情，避免被炒作價格影響。此外，你也可以諮詢專業的房地產顧問，協助你評估建案的真實價值，避免日後後悔。
2. 如何避免預售屋廣告不實？
預售屋廣告往往美輪美奐，但實際交屋後的房屋品質可能與廣告不符。建議你仔細審閱合約，特別是建材與設備的規格、品牌和安裝細節。你可以要求建商提供相關資料，例如建材與設備的樣品、產品說明書、安裝說明書等，並仔細核對是否與廣告內容相符。此外，你也可以諮詢專業的建築師或室內設計師，協助你評估建材與設備的品質，避免日後發生糾紛。
3. 如何評估建商財務狀況，避免爛尾樓風險？
建商倒閉是預售屋最大的風險之一，建議你透過公開資訊觀測站、政府網站等管道，查詢建商的營收、獲利、負債等財務數據，瞭解其經營狀況。你也可以觀察建商過去的建案品質、交屋時間等，評估其信譽和執行能力。此外，尋求不動產專業人士的意見，例如不動產投資顧問、律師等，他們能提供客觀的分析和建議，幫助你評估建商的風險。最後，簽約前務必仔細閱讀合約，瞭解有關建商倒閉的相關條款，例如違約賠償機制、履約保證等，並要求建商提供履約保證，以保障自身權益。
